দুর্দশাগ্রস্ত সম্পদ স্থিরকরণ প্রোগ্রাম: বাড়িওয়ালাদের জন্য এর অর্থ কী?

DASP কি?

দুর্যোগ সম্পন্ন স্থির স্থিতিশীলকরণ প্রোগ্রাম (ডিএএসপি) সরকারকে সর্বশেষ বন্ধকী সম্মুখীন হোমমোনারদের সহায়তা করার সর্বশেষ প্রচেষ্টা। খারাপ খবর: আপনি এর জন্য আবেদন করতে পারবেন না। ভাল খবর: যদি আপনি প্রবেশ করেন, আপনার বাড়ীতে থাকার আপনার মতভেদগুলি অনেক বেশী।

DASP জাতীয়ভাবে চালু করা হচ্ছে এবং এর চারটি মার্কিন বাজারে অতিরিক্ত ভৌগোলিকভাবে লক্ষ্যযুক্ত পুল রয়েছে-শিকাগো, আইএল।, নিউয়ার্ক, এনজে।, ফিনিক্স, এজে।, এবং টাম্পা, FL।

বাজার	প্রারম্ভিক # বন্ধকী এই কোয়ার্টার বিক্রি করা হবে
শিকাগো	1,500
: Newark	500
ফিনিক্স	300
টাম্পা	1,200
জাতীয়, অ লক্ষ্যবস্তু	4,500-5,000
সার্বিক	8,000-9,000

উত্স: ফেডারেল হাউজিং প্রশাসন / মার্কিন। হাউজিং অ্যান্ড শহুরে উন্নয়ন বিভাগ

আপনি বলছেন যে খুব অল্প সংখ্যক বন্ধকী অর্থ করার আগে আমি একটি শট পেয়েছি, এটি বিবেচনা করুন: সাম্প্রতিক বছরগুলিতে কয়েকটি বন্ধকী সহায়তা প্রোগ্রাম ফেডারেল নিয়ন্ত্রকদের দ্বারা পরিচালিত হয়েছে-সম্ভবত আপনি ইতিমধ্যে HAMP এর বর্ণমালা স্যুপের মাধ্যমে সাঁতার কাটানোর চেষ্টা করেছেন, হার্প এবং HAFA। যারা হতাশভাবে কম সাফল্য হার ছিল এবং প্রজেক্ট লক্ষ্যমাত্রা কম। নিয়ন্ত্রক ও রাজনীতিবিদরা একইভাবে হাউজিং অলৌকিকতার জন্য হতাশ হয়ে পড়েছে, এমনকি যদি আপনি এই সময়টি অন্তর্ভুক্ত না করেন তবেও ড্যাশপিকে ইতিমধ্যেই দ্রুতগতিতে ঢোকানো হচ্ছে-ফেডারেল হাউজিং প্রশাসন মূলত বলেছে যে এই ত্রৈমাসিক মাসে কেবল 5,000 বন্ধক বিক্রি হবে এবং তারা ইতিমধ্যে 9,000 যে upped। আপনার পালা আপনার মনে যত তাড়াতাড়ি আসতে পারে।

কিভাবে DASP কাজ করে?

ডিএএসপি হল একটি পাবলিক-প্রাইভেট পার্টনারশিপ, যা বিনিয়োগকারীর বাড়ির মালিক এবং তাদের সম্প্রদায়ের সহায়তার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।

DASP বিনিয়োগকারীদের FHA এর নিয়ন্ত্রণে থাকা ডিফল্ট বন্ধকগুলি কিনতে নতুন অ্যাক্সেস দেয় এবং প্রায় নিশ্চিতভাবেই ফোরক্লোস করা যাচ্ছে। বন্ধকীগুলি নিলামে বিক্রি হবে এবং তাদের ঝুঁকিপূর্ণ অবস্থার কারণে অসামান্য মূল ব্যালেন্সের নীচে মূল্যের অর্থ হবে (অর্থাত্ হোমমোনার হিসাবে আপনি যে পরিমাণ অর্থ পরিশোধ করেছেন)।

এটা আমার জন্য এর অর্থ কি?

ডিএএসপি পুলে রাখা, আপনার বন্ধকীতে কমপক্ষে ছয় মাস অন্তর থাকতে হবে, আপনার servicer এফএইচএ অনুমোদিত অনুমোদিত হ্রাসকরণ পদ্ধতির সমস্ত ধাপগুলি শেষ করতে হবে এবং আপনি দেউলিয়া অবস্থা ঘোষণা করতে পারবেন না।

একবার আপনার বন্ধকী নোট প্রোগ্রামের মাধ্যমে ক্রয় করা হয়, ফোরক্লোসার অন্তত ছয় মাস বিলম্বিত হতে হবে। আপনি ঋণের নতুন মালিক বরাবর যেতে একটি নতুন servicer পাবেন। একটি servicer আপনি আসলে আপনার বন্ধকী ঋণ পরিশোধ যে কোম্পানী বোঝায়। তারা আপনার ঋণের অন্তর্নিহিত মালিক নয়, তবে তারা সেই মধ্যস্থতাকারীদের যারা মালিককে রিপোর্ট করে। এটি বিভ্রান্তিকর হতে পারে, কারণ কখনও কখনও servicer আসলে আপনার ঋণদাতা হিসাবে একই কোম্পানির অংশ। উদাহরণস্বরূপ, যদি আপনার ওয়েলস ফারগো বন্ধকী থাকে, তবে আপনার servicer সম্ভবত ওয়েলস ফারগো হতে পারে। আপনার যদি সিটিজেন ব্যাংকের কাছ থেকে বন্ধকী থাকে, যা RBS এর মালিকানাধীন, তবে আপনার সার্ভার সম্ভবত অন্য সংস্থা হতে পারে যা RBS এর মালিকানাধীন। কিন্তু servicer আইনি উদ্দেশ্যে, কোম্পানির একটি পৃথক সত্তা।

আপনি যদি একটি বড়, অসমর্থ সেবা প্রদানকারী সংস্থার সাথে কাজ করেন-সম্ভবত এমন একটি যা রোব-সাইনিং কার্যকলাপের সাথে জড়িত ছিল যা সম্প্রতি আলোর দিকে নিয়ে এল-তারপর একটি নতুন সংস্থা, যা ছোট হতে পারে, একটি আঞ্চলিক এক, অথবা এক হতে পারে ঋণদাতাদের সাথে কাজ করার একটি ভাল ট্র্যাক রেকর্ড, আপনার ঋণ পরিশোধের জন্য এবং ফোরক্লোসার এড়াতে আপনার সাথে কাজ করার ক্ষেত্রে বড় সাহায্য হতে পারে।

বিনিয়োগকারীকে আপনি যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করেছেন তার পরিমাণ হ্রাস করতে বা আপনার পরিশোধের শর্তাদি সংশোধন করতে হবে না, কিন্তু আমরা নীচের আলোচনা করবো, সেইগুলি নির্দিষ্ট সম্ভাবনাগুলি যা অনেক বিপদজনক বন্ধকী বিনিয়োগকারী কৌশলগুলির সাথে মাপসই করে।

এছাড়াও, ক্রয় বিনিয়োগকারী (FHA এর বিপরীতে) DASP-mandated ছয় মাসের ফোরক্লোসারের উপর থাকার পরেও, সম্ভবত আপনার উপর foreclose করতে চায় না। কেন কয়েকটি কারণ নেই:

• বিনিয়োগকারী সম্ভবত আপনার মর্টগেজটি এমন একটি কৌশল অনুসরণ করার জন্য কিনেছেন যেখানে তারা মূলধারাকে হ্রাস করে, বা আপনার প্রদেয় পরিমাণটি কমিয়ে দেয়, যাতে আপনি তাদের অর্থ প্রদান করতে পারেন। সুতরাং আপনি এখনও আপনার বন্ধকী উপর $ 200,000 ঋণী বলুন, কিন্তু আপনি ডিফল্ট হয়েছে এবং FHA একটি DASP পুল আপনি করা। একটি DASP-অংশগ্রহণকারী বিনিয়োগকারী আপনার 150,000 ডলারের জন্য বন্ধকী নোট কিনে নেয়। বিনিয়োগকারী তারপর আপনার ঋণ সংশোধন করে, আপনাকে বলছেন যে আপনি শুধুমাত্র 175,000 পাউন্ডের জন্য আপনাকে আরও লেনদেনের পুনর্নির্ধারণের সময়সূচী দেওয়ার পাশাপাশি কাজ করার জন্য একটি নতুন পরিষেবা সরবরাহকারীও আপনাকে প্রদান করছেন। বিনিয়োগকারীর মুনাফা অর্জনের সময় আপনি আপনার বাড়ির মধ্যে পরিশোধ এবং থাকার সময় শেষ করেন। এটি একটি সরলীকৃত ওভারভিউ, তবে এটি মূলত বিনিয়োগের ধরনের উত্সাহ উত্সাহিত করার জন্য সেট আপ করা হয়।
• যদি আপনি ভৌগোলিকভাবে লক্ষ্যযুক্ত পুলগুলির মধ্যে একটিতে থাকেন (শিকাগো, ট্যাম্পা, ফিনিক্স, নেয়ার্কে), তাহলে তারা মূলত 10% এর ভুল মার্জিনের সাথে সেই পুল থেকে কেনা ঋণের 50% উপর ফোরক্লোজ করতে পারে। এফএইচটি "নেবারহুড স্ট্যাবিলাজাইজেশন ফলাফলস" - এগুলি আপনাকে আপনার বন্ধকী ফেরত দিতে, আপনি একটি ছোট বিক্রয় করতে সহায়তা করতে এবং অন্যদের মধ্যে ফোরক্লোসার অন্তর্ভুক্ত করতে অন্তর্ভুক্ত করার জন্য অন্তর্ভুক্ত করেছে। ক্রেতাদের প্রতিবেশী স্থিতিশীল ফলাফলের ~ 50% কোটা পূরণ করতে হবে। তারা না হলে, তারা FHA ফিরে দিতে হবে। যেহেতু আপনার ঋণ কেনা হওয়ার আগে আপনার ফোরক্লোসারের মূলত মূলত 100% ছিল, তাই ~ 50% টুপি একটি ধাপ উপরে উঠেছে।
• ফোরক্লোসার ব্যয়বহুল। ফেডারেল রিজার্ভ ব্যাঙ্ক অফ শিকাগো গবেষণা অনুমান করে যে ফোরক্লোসারগুলির গড় $ 50,000 ব্যাংকে খরচ হয়।অবশ্যই কোন গ্যারান্টী নেই তবে এটি অসম্ভাব্য বিনিয়োগকারীরা এই বৈশিষ্ট্যগুলিকে তাদের বিপুল সংখ্যক ফোরক্লোসারের লক্ষ্যে কিনে নেবে।

এ পর্যন্ত, বিনিয়োগকারীরা DASP-এর একটি স্বাগত জানিয়েছে, এটি একটি পাইলট প্রোগ্রামের সম্প্রসারণ যা এফএইচ ইতিমধ্যে উচ্চ পর্যায়ের আগ্রহ খুঁজে পেয়েছে। গত সপ্তাহের জেপি মরগান সিকিউরিটিজড প্রোডাক্ট উইকলি, বিনিয়োগকারীদের লক্ষ্যবস্তুতে গবেষণা ও কৌশলগত ভাষ্য, বাজারের DASP, 5,000 এর মূল লক্ষ্য থেকে এই तिमाहीत 9,000 বন্ধকী বিক্রি করার লক্ষ্যে FHA এর সিদ্ধান্তকে নির্দেশ করে। যদিও এটি আপনার হৃদয়গ্রাহীগুলির দিকে টানতে পারে না তবে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের হাউজিং মার্কেটের বিনিয়োগকারীরাও খুব ভাল হয় না, এবং অনেকগুলি তহবিল ক্ষয়প্রাপ্ত বন্ধকী বিনিয়োগ কৌশলগুলির খোঁজে হয়, কম ঋণদাতাদের প্রতিশোধ নিতে সক্ষম হওয়ার প্রবণতার বিরুদ্ধে লড়াই করার পরিবর্তে। মাইকেল লুইসের "লিয়ার্স পোকার" একটি নির্মম ওয়াল স্ট্রিট মুনাফার হিসাবে বর্ণনা করা বন্ধকী বন্ড অগ্রণী লুইস রানিয়ারি এখন সেলেন আবাসিক আবাসিক বন্ধকী তহবিল পরিচালনা করছেন, যা উষ্ণ-ও-ফিজি কৌশলগুলি ব্যবহার করে, যেমন ফোরক্লোসার-অন হোমমোয়ার্স বিনামূল্যে উপহার কার্ড পাঠানোর জন্য তাদের একটি servicer সঙ্গে একটি পরিশোধের পরিকল্পনা কাজ করতে।

তবে হয়তো একটি সংশোধন, একটি নতুন সার্জারি এবং ফোরক্লোসারের স্থিতিতে এখনও আপনাকে যেখানে যেতে হবে তা আপনাকে পেতে পারে না। অন্য সব ব্যর্থ হলে, DASP নির্দিষ্ট করে দেয় যে ক্রেতাটি একটি ছোট বিক্রয় ব্যবহার করার চেষ্টা করে, অর্থাত বন্ধকীতে প্রদত্ত পরিমাণের চেয়ে কম পরিমাণে বাড়ি বিক্রি করা। স্বল্প বিক্রয় প্রায়শই ঋণগ্রহীতাদের তুলনায় ঋণদাতাদের জন্য একটি ভাল ফলাফল - তারা সর্বদা আপনার ক্রেডিট স্কোরটি নষ্ট করে না।

মাত্র 9,000 বাসগৃহ মালিকরা এখনই ডিএসপি-এর সুবিধা পাচ্ছে, এটি প্রায়শই উল্লেখ করা হয়েছে যে ২01২ সালের নির্বাচনে তার উচ্চতা উন্নত করার জন্য মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের হাউজিং মার্কেটকে ঠিক করার জন্য প্রেসিডেন্ট ওবামার অনেক চাপ রয়েছে। সম্ভবত একটি সুপার আকারের DASP তিনি সমাধান খুঁজছেন হয়।

Shutterstock মাধ্যমে বাড়ির মালিক ইমেজ